【学术论文】房屋租赁中已形成附合装饰装修物的处理规则

发布日期:2018-05-15浏览次数: 字体:[ ] 视力保护色:

房屋租赁中已形成附合装饰装修物的处理规则

 

丁  晔

 


 

通常房屋租赁中的装饰装修至少包括两大方面,即一般的装饰装修物和增设他物。因房屋属于不动产,故房屋租赁中所涉及的装饰装修物,主要是指动产和不动产的结合。若两者不能分离(该分离不仅指物理分离,也指经济上是否可以分离),则确认形成事实上附合;反之,则认为未形成附合,承租人可以自行取回。本文讨论的是在单一租赁关系中,已经形成附合的装饰装修物的归属及补偿问题。若有约定者,从约定处理,自不待言;若无约定者,在处理上则会涉及物的归属、利益的补偿以及合同权利的分配,横跨物权及债权两个领域。如何在现有法律下处理好上述关系,值得探讨。

一、装饰装修物的归属——添附规则适用

(一)添附的构成要件

所谓添附,是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物。[1]添附制度是大陆法系国家物权法中所规定的取得财产权的重要的方法和制度。作为所有权取得的方法,其构成要件如下:

1.客观要件:添附事实。添附者,乃附合、混合及加工三者之总称。附合可分为不动产附合及动产附合两种:前者指动产附合与不动产而成为其重要成分之事实;后者指动产与动产附合,非毁损不能分离,或分离需费过巨之事实;混合者,乃物主各异之动产,互相混合后,不能识别,或识别需费过巨之事实;加工者,系指就他人之动产,加以制作或改造,使成新物之事实。[2]现代各国物权法所规范的添附行为大体为上述三种情形。通过这些不同的添附形态,不同所有人的物结合在一起,要恢复原状在事实上不可能或在经济上不合理,因此人们以“不可分”这一关键词来标记这种法定取得事实,而这些法定方式则构成了添附成立的客观要件。

2.主观要件:主观状态。所谓主观状态是指添附人实施具体添附行为时主观上是善意抑或恶意。善意指添附行为经被添附人同意,且对被添附物客观上无加害效果;而恶意是指添附人未经被添附人的同意实施添附行为,或者添附人虽经同意但实施了有害添附行为。对于恶意能否阻却所有权的取得,理论上存在不同观点。传统观点认为,添附规则是一种强行性的确权规则,不问善意或恶意 ;但也有观点认为,不问善恶的添附取得规则会导致财产权安全保护的弱化 。如承认恶意添附,则添附与侵权可能构成竞合。上述观点均具有一定的合理性,各国立法例对此均有采之。在罗马法上,添附人的主观状态仅得影响可获补偿的程度,基本上不影响所有权的取得。[3]德国法继承了上述观点,认为主观状态的善恶仅对不当得利以及损害赔偿请求权产生影响,而无其他。然而《瑞士民法典》第726条第2款明确排除恶意加工人取得加工物所有权,认为恶意的主观状态影响所有权的最终取得。虽然各国立法例就主观状态是否影响所有权取得规定不一,但不可否认的是主观状态要件对于添附规则适用所发挥的作用。

(二)我国法上的添附规则

添附规则作为物权取得制度,理应规制于物权法中,但遗憾的是我国《物权法》并无将该规则纳入其中,我国现行添附规则主要见于《民通意见》第86条,其中规定:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。” 《民通意见》第86条虽然确定了我国法上可以适用添附规则,但其中表述并未像其他国家或地区的立法直接明确添附类型以及构成要件,故有必要在此予以明确。首先,根据《担保法解释》第62条规定,我国法律其实间接认可添附行为包括附合、混合以及加工,而“增添附属物”系对行为的一种客观描述,将其扩大解释为附合、混合及加工三种添附行为并未有实质性障碍,且按照通说,添附行为亦为上述三种类型,故《民通意见》第86条添附规则所调整的行为可以解释为包括上述三种添附行为;其次,《民通意见》第86条并没有明确区分恶意或善意的主观状态对取得所有权的影响,但根据该法条的行文顺序,“财产所有人同意增添”是“可以折价归财产所有人”的前提,而“财产所有人同意增添”实质为判断添附人的行为是否为善意的一个标准,因此,通过解释,《民通意见》第86条实际将添附人行为为善意作为我国添附规则适用的要件。综上,《民通意见》第86条确立我国的添附规则的构成要件有二:一是行为人实施了附合、混合或加工行为;二是行为人为善意。

(三)房屋租赁中的装饰装修物的归属

1.经出租人同意的装饰装修。在我国现行法律当中,经过财产所有人同意增添是财产所有人取得添附物的前提。具体到房屋租赁中,在双方没有约定情况下,承租人经同意进行装饰装修形成的装饰装修物与房屋不可分离的,出租人可根据添附规则取得所有权。当然,装饰装修与个人审美情趣和偏好相关联,具有很强的主观性,故实践中经常会遇到装饰装修物的客观价值不符合出租人主观利益的情况,即客观上导致房屋增值,但因不符合出租人的主观利益而成为一种损害。此时,是否还可根据添附规则强制要求出租人接受装饰装修物?对此,笔者持肯定态度,根据《民通意见》第86条规定,其中并未将添附物是否符合财产所有人的需求作为判断添附物归属的条件,故在房屋租赁中出租人是否同意利用并不影响装饰装修物的最终归属。应认为,符合《民通意见》第86条者,装饰装修物就应根据添附规则归属于出租人。

2.未经出租人同意的装饰装修。未经出租人同意的装饰装修行为,并不符合《民通意见》第86条可以适用添附规则情形,故无法适用添附规则进行权属的确定。而根据《侵权责任法》第6条规定,承租人系在未经允许的情况下对出租人享有所有权的房屋进行装修,显然侵犯了出租人的所有权,应承担侵权责任。另外,法释〔2009〕11号第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”进一步明确了承租人承担责任的形式为恢复原状或者赔偿损失。实践中也会出现未经出租人同意进行装饰装修,但事后出租人同意利用的情形,此时,可以认为出租人以追认的形式同意承租人进行装饰装修,其仍然可依据添附规则取得装饰装修物的所有权,而承租人的装饰装修行为因出租人的追认不再认为是侵权行为,出租人不可再依据法释〔2009〕11号第13条规定要求恢复原状或赔偿损失。

二、承租人的保护——不当得利请求权

(一)添附与不当得利

不当得利,指无法律上的原因而受有利益,致他人受损害者,应负返还义务。[4]综合我国现行有效法律以及即将施行的《民法总则》中关于不当得利的规定,我国法律对于不当得利的构成要件规定有三:一是受有利益;二是无法律上的原因;三是致他人损害。

《德国民法典》第951条、台湾地区民法第 816 条皆明确认为因添附丧失权利者,可依据不当得利要求补偿。但若法律无明文规定,添附人是否仍可以不当得利要求补偿?有观点就认为,被添附人系基于添附取得财产所有权,并非无法律上的原因,故在没有法律明确规定下,添附人要求返还不当得利没有依据。

于添附之情形,法律所以重定动产之所有权,专归某人单独取得,纯是为了避免形成共有关系或回复原状,以减少纠纷,维护物之社会经济价值。准此以言,民法规定某人单独取得添附物之所有权,纯系基于法律技术上的便宜措施,形式上使某物归属于某人,但实质上并不在使其终局取得利益。[5]添附与一般的物权善意取得不同,其并非终局实质性地保有其所受利益,即从法律制定的趣旨而言,被添附人并非无偿的终局的取得权利,仅是纯基于法律技术的权宜措施,故取得添附物的所有权应属于无法律上之原因而受有利益。因此,即使没有法律的特别规定,添附人仍可依据不当得利要求补偿。具体到我国法律,《民通意见》86条仅规定“也可以折价归财产所有人”,而非明确添附人可依不当得利的规定要求补偿,此处的“折价”依据是不当得利抑或其他,无法直接从文义探明,但根据上述,无论此处的“折价”是否赋予了添附人以不当得利请求权,添附人均可要求被添附人返还不当得利。

(二)现行法律下承租人的求偿权

1.经出租人同意装饰装修情形下承租人的求偿权。经出租人同意的装饰装修物,根据添附规则应归属于出租人,如出租人同意利用的,根据不当得利规则,承租人作为添附人可要求出租人返还所得利益。但装饰装修物的价值评判会因不同人的标准不同而有所区别,如承租人的装饰装修物不符合出租人的使用目的,出租人是否还需返还所得利益?有观点认为,被添附人是否同意利用并非传统不当得利的构成要件,故出租人同意利用与否并不影响承租人返还不当得利请求权的成立。对此,笔者并不赞同。首先,在房屋租赁中,出租人同意利用装饰装修物是认定出租人受有利益的标准,而非将其单独作为不当得利的一项构成要件,若出租人同意利用,则认为装饰装修物对其存在价值,获有利益;反之,则不获利益,不构成不当得利。其次,财产价值的移动,在形式上一般的确定为正当,但在实质上相对的如认为不正当时,则本于公平理念,以调整此项矛盾者,乃不当得利的本旨。[6]在房屋租赁关系中,出租人同意进行装饰装修系为了承租人更好的使用房屋,而非同意接受装饰装修物,基于公平理念,将出租人同意利用装饰装修物作为其已经获有利益的标准符合不当得利制度设立的宗旨。最后,是否可以利用系出租人的内心主观活动,很难准确客观地进行判断,故不排除实践中出现出租人恶意主张不予利用的情形,此时,承租人若有证据证明装饰装修物已经被利用或者符合出租人利用标准的,则仍可要求出租人返还不当得利。

2.承租人求偿权的内容。在房屋租赁中,装饰装修物的价值判断带有很强的主观色彩,且存在折旧等情况,导致实践中对于返还利益的评价标准存在差异,故在此有必要对承租人求偿权的内容予以明确。(1)返还的范围。根据德国民法以及台湾地区民法的规定,受领人的善意抑或恶意对于返还的范围有较大影响,而我国法律只是笼统的认为“应当将不当利益予以返还”,并未区分善恶意。根据《民通意见》第131条规定,我国对于返还不当得利的范围原则上仅包括原物和所生孳息,在房屋租赁中,出租人通过添附规则获得的仅为装饰装修物,并不产生孳息等其他利益,故出租人返还的应为与其所获得的装饰装修物客观价值相等的价额。(2)返还的标的。按照传统观点,不当得利请求权一旦成立,受领人应返还其无法律上之原因而受有的利益。由此推之,在添附中,不当得利请求权的成立应为形成添附之时,此时一方获得利益,一方受有损失。但在房屋租赁中,装饰装修物形成附合后,房屋及装饰装修物的占有使用人仍为承租人,出租人并未受有利益,故承租人的不当得利请求权此时并未成立;仅当出租人重新占有租赁房屋以及其上的装饰装修物时,才可以认为出租人真正受有利益,承租人的不当得利请求权此时成立,其要求返还的价额以该时刻的现存价值为准。否则,如若在装饰装修物形成附合时,承租人即可要求返还不当得利,那么就会出现出租人既要返还承租人装饰装修的费用,又不能实际占有使用装饰装修物的尴尬情形,这显然违反公平原则,亦与不当得利规则设立初衷不符。

3.未经出租人同意装饰装修情形下承租人求偿权排除及例外。未经出租人同意进行装饰装修构成对房屋所有权人的侵权,原则上,出租人此时并不可依据添附规则获得装饰装修物的所有权,而仅有损害赔偿或恢复原状的请求权,故承租人要求返还不当得利没有依据。但是出租人同意利用装饰装修物的,可以认为出租人追认同意承租人进行装饰装修,此时出租人可依据添附规则取得所有权,而承租人可要求返还不当得利,具体规则与经出租人同意装饰装修情形下承租人的求偿权相同。

三、利益的衡平——不当得利与损害赔偿责任

(一)法释〔2009〕11号中的不当得利规则

法释〔2009〕11号确立了处理有关装饰装修物纠纷的规则(第9条至第13条),最高人民法院民一庭负责人就出租人对形成附合的装饰装修物是否应该补偿以及如何补偿做了解答:合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为无效合同的损失,由双方按照过错承担;合同解除,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失;需要注意的是,合同解除时,如果出租人同意利用承租人装饰装修的,仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满,出租人取得附合装饰装修物无需补偿。上述解答透露出立法者希望通过不当得利规则来解决承租人的补偿问题,但从第11条至第13条的表述来看,似乎又无法完全得出上述结论:从法释[2009]11号第9条规定来看,其第2款前半段应用了不当得利规则,值得肯定;但法释[2009]11号第11条明确按照过错来确定双方责任,众所周知,过错标准是民事责任制度的规则体现,故此处的规定更接近于损害赔偿责任;又根据法释[2009]11号第12条和第13条的规定,都是以损失为标准来规定赔偿或补偿,显然,这里的损害赔偿亦非不当得利。

(二)合同无效后的损失与不当得利

法释[2009]11号第9条第2款明确了合同无效后已形成附合装饰装修物的处理规则,其中规定:“已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”就该条文是否包含不当得利规则以及如何适用,可以从以下三个层次理解:(1)添附规则建立。从第9条的表述而言,出租人是否同意利用其实并未影响装饰装修物的归属问题。出租人同意利用的,装饰装修物折价归属于出租人;而出租人不同意利用的,双方分担现值损失,而分担现值损失前提显然是为装饰装修物归属于出租人,故此条文实际承认装饰装修物属于出租人;(2)不当得利规则的建立。诚如上文所述,出租人得利的前提是装饰装修物对其有使用价值,故出租人是否同意利用是判断其是否得利的标准,而非作为不当得利的一个构成要件,此处之规定正好与本文观点相契合,故该条文明确出租人同意利用的,可以折价归属于出租人与传统的不当得利制度并不想悖;(3)缔约过失责任的确定。结合[2009]11号第5条规定,[7]第9条第2款后半段实际以法定的形式确立了装饰装修的现值损失系合同无效后的损失,与不当得利并无关联。综上,本条文实际确立了这样一个规则:在出租人不同意利用的场合,承租人不能要求不当得利,但其可依据该条文要求无效后的损失;若出租人同意利用的,则可要求出租人返还不当得利,即折价补偿。

(三)合同解除后的责任与不当得利

法释[2009]11号第11条就合同解除后的装饰装修物的处理规则做了详尽的规定,其中虽未明确装饰装修物的归属,但从其表述上来看,应认为装饰装修物归属于出租人。但很遗憾,从其中按过错来判断责任承担的方式而言,并未直接选择不当得利规则,而是类型化为违约损害赔偿(第1项)、承租人过错时自食苦果(第2项)、过失相抵(第3项)、公平分担风险(第4项)诸种模式。[8]该种模式的建立是否否定了不当得利规则的适用,还是与不当得利规则并行,存在争议,笔者赞同后者。因我国民法通说从未接受不当得利返还请求权辅助性理论,而是将不当得利、违约责任、缔约过失责任、侵权责任、风险负担作为各自独立的制度,不当得利与过失相抵之间的关系亦然,没有把不当得利作为上述各项制度的补充,故承租人可以在房屋租赁合同解除情形下要求不当得利的返还。两者关系该如何处理?具体分析如下:

法释[2009]11号第11条均涉及了“剩余租赁期内的装饰装修物的残值损失”,所谓残值损失,是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。房屋租赁期限届满,附合的装饰装修物的价值为零是对于承租人而言,但对于装饰装修物本身而言,可能仍具有一定价值。立法者的这种考虑是为促进节约,避免浪费,虽然装饰装修物可能还存在一定价值,但该条文却以法定的形式确认了承租人损失的计算方式,具有普遍指导意义。致他人损害系不当得利的构成要件之一,在房屋租赁中,即为承租人所失去的装饰装修物价值,按照传统观点,该损害应以该装饰装修物的实际价值为限,而后由所受利益者返还其所受利益。但在房屋租赁中,承租人是否受有损害的标准已经以法定形式确定为残值损失,故在判断承租人是否享有不当得利请求权时其构成要件应细化为:(1)出租人受有利益(以鉴定为准);(2)无法律上的原因;(3)致他人损害(以残值损失为准)。据此,在承租人主张不当得利时其要求返还的是出租人所得利益,故应以鉴定的价额为准;而承租人根据合同要求赔偿损失时,应以残值损失为准。此处唯需讨论的是,承租人对两者均提出请求时该如何处理?若承租人主张返还不当得利已经到支持的(该返还数额以现值损失计算),则应认为出租人已经返还了与装饰装修物相等的价额,承租人已不存在残值损失,不得再要求出租人赔偿残值损失;若承租人先主张残值损失并得到支持,而后又要求返还不当得利的,则应认为出租人已经赔偿了残值损失,即承租人的损失已经得以弥补,不当得利规则中的致他人损害要件已经消失,故承租人再要求返还不当得利的,不予支持。

(四)合同期限届满与不当得利

法释[2009]11号第12条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”从该条文来看,租赁期限届满,承租人不存在残值损失,故出租人无需补偿费用。又根据上述,致他人损害数额的计算以残值损失为限,现租赁期限届满,不存在残值损失,故致他人损害要件并不成立,承租人此时要求返还不当得利的,应不予支持。□

 

注释:

[1]谢在全:《民法物权论》(上册),台湾三民书局2003年版,第505页。

[2]王泽鉴:《民法学说与判例研究第四册》,中国政法大学出版社2005年修订版,第195页。

[3]周枬:《罗马法原论》,商务印书馆1996年版,第123页。

[4]王泽鉴: 《债法原理第二册》,中国政法大学出版社2002年版,第2页。

[5]史尚宽:《债法总论》,中国政法大学出版社2000年版,第79页。

[6]郑玉波:《民法债编总论》,中国政法大学出版社2004年版,第107页。

[7]法释[2009]11号第5条:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”

[8]崔建远: 《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还 ——对法释[2009]11号关于租赁房屋之装饰装修及其法律后果的规定的评论》,《法学家》2009年第5期,第137页。

作者单位:杭州市中级人民法院民五庭


(信息来源:杭州市中级人民法院
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