【参阅案例】业主委员会行使诉权一般应限于业主共同利益事项范围

发布日期:2018-01-23浏览次数: 字体:[ ] 视力保护色:

业主委员会行使诉权一般应限于业主共同利益事项范围

——国信嘉园业主委员会诉林聪琴、张珍亮等物权保护纠纷案

 

【案例要旨】

业主委员会的诉权来源于全体业主赋予的代表权。因此,业主委员会行使诉权应限于业主共同利益事项范围。对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷,在小区自治规则亦没有明确规定的情形下,业主委员会向法院提起诉讼的,需经业主大会决议明确授权,以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。

【案情简介】

原告:国信嘉园业主委员会

被告:林聪琴、陶云祥、张珍亮

原告国信嘉园业主委员会诉称小区业主林聪琴、陶云祥作为国信嘉园16幢3号商铺房屋的所有权人,将该房屋出租给张珍亮开了一家名为“杭州市滨江区凝碧面馆”的面店,该店的实际经营使用名称为“大盘地土爽面”。原告认为该店在经营时产生大量的油烟,给周围邻居生活带来了极大伤害,严重扰乱了小区业主的正常生活秩序。原告要求被告关闭“大盘地土爽面”,改行其他生意以解决油烟问题。因双方协商未成,故原告向一审法院提起诉讼,请求判令被告停止油烟排放,并赔偿损失5万元。

被告林聪琴、陶云祥辩称其作为案涉房屋的所有权人,与张珍亮订立的房屋租赁合同合法有效,张珍亮经营手续齐全,林聪琴、陶云祥无权干涉其经营也无权擅自终止合同。根据《浙江省物业管理条例》第16条的规定以及《物业管理条例实施细则》第12条的规定,国信嘉园业主委员会以自己的名义提起诉讼需经业主大会授权,国信嘉园业主委员会不具备本案诉讼主体资格。

被告张珍亮辩称:国信嘉园业主委员会不具备诉讼主体资格,国信嘉园业主委员会按照《浙江省物业管理条例》第16条的规定主张自己具有诉讼主体资格,但浙江省的规定不能违背国务院的规定,国务院颁布的《物业管理条例》中规定业主委员会以自己的名义诉讼需要经业主大会授权同意。张珍亮租赁的房屋面积只有48平方米,其不否认房屋之前使用时有部分油烟,经多次协商后已经进行了相应的改善,面条的配料现都是配好再送过来的,通向小区的管道全部封闭,也安装了净化设备,业主认为该房屋使用仍对其有影响与事实不符。案涉小区面积很大,张珍亮的经营行为并未影响所有业主,房屋正对着的业主也没有向张珍亮反映情况,且本案另两位被告也是业主,也未收到任何关于开业主大会的通知。

【审判结论】

滨江区人民法院审理认为,业主委员会系业主大会的执行机构,业主大会是业主的自治性组织,业主委员会的诉权来源于全体业主赋予其的代表权,相应的诉讼法律责任最后由全体业主承担,业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要提起诉讼,经业主大会决定,在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。参照《浙江省物业管理条例》第16条规定,业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。国信嘉园业主委员会未经业主大会授权提起本案的诉讼,不符合原告的诉讼主体资格。据此,滨江区人民法院裁定驳回国信嘉园业主委员会的起诉。

一审宣判后,国信嘉园业主委员会不服提出上诉。二审杭州市中级人民法院认为,根据《国信嘉园小区议事规则》第18条第6款的规定,国信嘉园业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,可以以自己的名义依法提起诉讼。本案系国信嘉园业主委员会就业主林聪琴、陶云祥名下的商铺租赁给张珍亮使用影响业主利益为由而提起的诉讼,因该商铺系小区个别业主享有且仅系小区物业的一个极小的组成部分,与国信嘉园业主委员会就属全体业主所有的小区商铺以自己的名义出租而提起的两起房屋租赁合同诉讼不同,不能当然认定涉及全体业主共同权益,故不能适用上述议事规则的规定,应由小区业主大会另行决定国信嘉园业主委员会是否可以以自己的名义提起诉讼,因此国信嘉园业主委员会在未经业主大会授权的情况下提起本案诉讼,主体资格不符。杭州市中级人民法院遂裁定驳回上诉,维持一审裁定。

【评析意见】

随着各地城市化进程的加快,商品房小区遍地开花,小区业主自治的模式也逐步取代了传统的行政管理模式。业主委员会作为小区业主大会闭会期间的常设管理机构,担负着小区物业管理的主要责任,承担着对外协调的纽带作用,对于实现小区的集约管理,减轻业主负担起到了巨大作用。赋予业主委员会诉讼主体资格,也有利于达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。基于此,我国当前的法律法规、司法解释及最高人民法院的复函中通过列举的方式有限承认了几种特定情形下业主委员会可以作为原告向法院提起诉讼。然而,由于法律和司法解释并未对小区业主委员会的原告主体资格适用范围作统一的原则性规定,如本案因小区商铺油烟不当排放影响小区部分业主生活而引发的这起物业纠纷,业主委员会是否当然地具备原告的诉讼主体资格,便成为了争议的焦点。

(一)业主委员会仅在侵犯小区业主共同利益事项范围内行使诉权

根据我国《民事诉讼法》第119条的规定,原告是与本案有直接利害关系的公民、法人及其他组织。可见,要成为诉讼的适格当事人,除了要具备诉讼权利能力,还要满足与案件具有直接的利害关系这一要件,即适格当事人在案件中应具备诉的利益,因为“诉的利益掌握着启动权利主张进入审判过程的关键。”[1]业主委员会在个案中是否具备诉的利益,还需要从业主委员会的性质、宗旨等方面综合进行考量。根据国务院《物业管理条例》的规定,业主委员会系由业主大会选举产生的机构,也是业主大会决定事项的执行机构,业主委员会的行为需在业主大会的授权范围内进行。这一定位表明业主委员会的权利仅来源于业主大会的授权,业主委员会的宗旨在于维护全体业主的共同利益,其法律行为代表着全体业主的共同意志,法律行为的风险和后果也由全体业主共同承担。而本案中,国信嘉园业主委员会起诉所针对的事项为小区部分业主因商铺排放油烟不当致生活受到干扰,涉案的侵权行为影响仅为部分小区业主的利益,本案中由于小区面积较广,油烟排放影响到的小区业主范围仅为商铺所在区域附近的楼房业主,加之国信嘉园业主委员会并未就本案起诉获得业主大会的明确授权,而小区的自治规约《议事规则》也未对本案是否属于小区业主共同利益可以由业主委员会起诉加以明确。因此,本案不宜认可国信嘉园业主委员会的原告主体地位。

(二)小区业主“共同利益”的认定及业主大会授权的必要性

近年来由于物业纠纷的多发频发,实践中小区业主委员会作为原告向法院提起诉讼的情形也日趋增多。除本案这类明显可以确认仅关涉部分业主利益的案件外,还包括一些处于“共同利益”认定模糊地带的案件,如何区分确认业主委员会在不同案件类型中的原告诉讼主体地位,还需要进一步理清并统一标准。对业主委员会是否享有原告诉讼地位的认定,亦是对法的公平与效率两大价值的衡平把握。一方面要考虑为业主减轻诉累,避免因业主独立起诉而导致的人数众多、协调不灵、诉讼困难的僵局,维护业主的合法权益,同时更应充分认识到住宅所具有的特殊的私人属性和社会意义,而业主委员会的诉讼不仅关系到全体业主的经济利益,包括诉讼费用的承担、败诉风险的分担等,更事关业主生活和精神的自由与安宁,因此要受到更加严格的制约。鉴于此,我们认为,属于侵害全体小区业主共同利益、业主委员会可以作为适格原告向法院提起诉讼的情形应当仅限于两类:一类是与物业服务合同的履行相关的纠纷,这也是当前法律和司法解释明确予以认可的情形,包括请求确认物业服务企业转委托合同无效、物业服务合同中的不合理免责条款无效、业主委员会按照业主大会决议要求解除物业服务合同以及请求物业服务合同终止后要求物业服务企业退出并移交相关材料;另一类则为因全体业主共有部分的管理而与单个业主或第三人发生的纠纷,该类纠纷因涉及全体业主共同所有的财产,自然应归属于全体业主的共同利益,可以纳入业主委员会诉的利益范围,业委会有权就此类纠纷向法院提起诉讼。除此以外的情形,则应当充分尊重小区全体业主的意志,只有小区业主通过业主大会明确授权业主委员会可以提起特定案件诉讼的,或者小区的自治规约中明确规定业主委员会可以在特定的范围内提出诉讼的,业主委员会才能作为适格的原告参与到法院的诉讼中,以确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思表示。

(三)业主委员会不能作为适格原告情形下业主的救济途径

本案虽然法院驳回了国信嘉园业主委员会的起诉,业主委员会仍可以通过召开小区业主大会取得授权的方式再行向法院提起诉讼主张权益。同时,法律也并未限制受到侵权行为影响的业主单独向侵权方提起诉讼的权利。对于人数较多的此类诉讼,部分业主可以通过选举诉讼代表人的方式以达诉讼的便利与效率。

 业主自治目前在我国仍处于探索和适应阶段,小区业主要根据法律法规的规定加强对小区的自治管理,相关部门也应进一步提升对小区自治工作的指导,如监督业主大会的召开,确保业主委员会选举程序的正当合法,指导业主大会在制定小区自治规约时对业主委员会可以行使诉权的范围作更为明确细致的约定,以避免今后对此类事项再行召开业主大会而导致维权工作的阻滞。另一方面,我国的物业法律法规也有待进一步明确和细化,以应对实践中纷繁复杂的物业纠纷现状,为小区业主自治的有序运行、广大业主有效维护和保障自己的合法权益提供切实的法律依据。

【附录】

编写人:杭州市中级人民法院民一庭  孔文超

一审案号:(2014)杭滨民初字第624号

二审案号:(2014)浙杭民终字第2278号

二审合议庭:王亮(审判长、承办法官)、韩昱、韦薇


 

[1] [日]谷口安平:《程序的争议与诉讼》,王亚新、刘荣军译,中国政法大学出版社1996年版,第151页。

 

(信息来源:杭州市中级人民法院
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